Stanovy společenství vlastníků jednotek Ovčí hájek č.p. 2165 – 2173, Praha 5
dle § 1200 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku
Článek I. Základní ustanovení
Článek II. Název a sídlo společenství
Článek III. Členství ve společenství
Článek IV. Seznam členů společenství, oznamovací povinnost členů a právo na informace
Článek V. Členská práva a povinnosti vlastníka jednotky a způsob jejich uplatňování
Článek VI. Orgány společenství – společná ustanovení
Článek VII. Shromáždění
Článek VIII. Požadavky vyššího počtu hlasů pro některá rozhodnutí shromáždění
Článek IX. Rozhodování mimo zasedání shromáždění – per rollam
Článek X. Výbor
Článek XI. Kontrolní komise, Revizor
Článek XII. Pravidla pro správu domu a pozemku a pro užívání společných částí
Článek XIII. Zajišťování správy domu a dalších činností na základě smlouvy se správcem
Článek XIV. Pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení její výše placené jednotlivými vlastníky
Článek XV. Zrušení společenství nebo bytového spoluvlastnictví
Článek XVI. Zánik společenství
Článek XVII. Závěrečná ustanovení
Článek I.
Základní ustanovení
(1) Společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) je právnická osoba, jejímž účelem je zajišťování správy domu a pozemku podle ustanovení občanského zákoníku o bytovém spoluvlastnictví a podle těchto stanov, a to bytového domu č.p. 2165 – 2173, který je zapsán v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 6566 pro katastrální území Stodůlky a obec Praha u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha město, stojícího na pozemcích p. č. 3103 – 3111 a pozemku p. č. 2860/31 (dále jen „správa domu“). Pozemky parc.č. 3103 – 3111 jsou zapsány na listu vlastnictví č. 23502 pro katastrální území Stodůlky a obec Praha u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha město, pozemek p. č. 2860/31 je zapsán na listu vlastnictví č. 22409 pro katastrální území Stodůlky u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha město. Společenství je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem při naplňování svého účelu. Společenství nesmí podnikat ani se přímo nebo nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem.
(2) Společenství může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku.
(3) Za dluhy společenství ručí každý člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech.
(4) Společenství se nesmí zavázat k podílení se na úhradě ztráty jiné osoby ani k úhradě či zajištění dluhů jiné osoby. K takovému právnímu jednání se nepřihlíží.
(5) Společenství je oprávněno uzavřít smlouvu o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasí a pokud k tomu udělí předchozí souhlas shromáždění.
Článek II.
Název a sídlo společenství
1. Název společenství je „Společenství vlastníků jednotek Ovčí hájek č.p. 2165 – 2173, Praha 5“.
2. Sídlo společenství je Ovčí hájek č.p. 2165/28, PSČ 158 00 Praha 5.
Článek III.
Členství ve společenství
(1) Členy společenství jsou všichni vlastníci jednotek (fyzické i právnické osoby), v domě, pro který společenství vzniklo.
(2) Členství ve společenství je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky a vzniká a zaniká spolu se vznikem a zánikem vlastnického práva k jednotce.
(3) Společnými členy společenství jsou spoluvlastníci jednotky nebo manželé, kteří mají jednotku ve společném jmění manželů; ze společného členství jsou společní členové oprávněni a povinni společně a nerozdílně.
(4) Spoluvlastníci jednotky jako společní členové mají postavení vlastníka jednotky a mají právo hlasovat na shromáždění jako jeden vlastník s velikostí hlasu odpovídající velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech, přičemž velikost hlasu je nedělitelná.
(5) Spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči společenství, což platí rovněž pro účast a hlasování na shromáždění. To platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění manželů. Nebyl-li by zmocněn společný zástupce, uvede se v prezenční listině shromáždění nepřítomnost společného zástupce spoluvlastníků jednotky (v prezenční listině se vykazuje jako nepřítomnost jednoho vlastníka s velikostí hlasu připadajícího na jednotku ve spoluvlastnictví).
(6) Společný zástupce plní jménem spoluvlastníků jednotky nebo jménem manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění, vůči společenství také jednotlivé oznamovací povinnosti podle těchto stanov, povinnost zpřístupnit jednotku v případech a za podmínek podle těchto stanov a další obdobné povinnosti vůči společenství, kdy se vyžaduje součinnost vlastníka jednotky.
Článek IV.
Seznam členů společenství, oznamovací povinnost členů a právo na informace
(1) Statutární orgán společenství zajišťuje vedení seznamu vlastníků jednotek – členů společenství, v němž je uvedeno:
a) jméno a příjmení člena,
b) číselné označení jednotky, jejímž je vlastníkem,
c) adresa jeho trvalého pobytu, přičemž má-li být společenstvím doručováno členovi na jinou adresu, než je adresa jeho trvalého pobytu, uvede se také adresa pro doručování, případně kontaktní e-mailová adresa, kterou sdělí člen výboru.
d) velikost jeho hlasu při hlasování na shromáždění.
(2) Je-li jednotka ve spoluvlastnictví nebo ve společném jmění manželů, uvede se v seznamu členů
a) označení jednotky,
b) velikost hlasu příslušejícího k jednotce,
c) jména a příjmení spoluvlastníků jednotky spolu s velikostí podílů jednotlivých spoluvlastníků na jednotce nebo jména a příjmení manželů,
d) jméno a příjmení zmocněného společného zástupce.
(3) Přenechal-li vlastník jednotky byt k užívání jiné osobě, uvede se v poznámce také jméno a adresa této osoby.
(4) Statutární orgán společenství je povinen zajistit neprodleně aktualizaci údajů v seznamu členů společenství vždy na základě písemného oznámení změny údajů vlastníkem jednotky – členem společenství. Změny v údajích o společném zástupci se provedou na základě písemné plné moci nově udělené ze strany spoluvlastníků jednotky, jíž se ruší předchozí plná moc.
(5) Každý, kdo nabyl jednotku do vlastnictví, je povinen oznámit statutárnímu orgánu společenství nabytí jednotky do vlastnictví hodnověrným dokladem o nabytí vlastnického práva k jednotce (zejména např. výpisem z katastru nemovitostí nebo rozhodnutím soudu, apod.). Spolu s tím je povinen oznámit svou adresu trvalého pobytu a počet osob, které budou mít v bytě domácnost, a to do jednoho měsíce ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem jednotky.
(6) Vlastník jednotky je povinen oznámit statutárnímu orgánu společenství každou změnu údajů zapsaných v seznamu členů, týkající se jednotky v jeho vlastnictví, zejména změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v kalendářním roce, a to vždy nejpozději do jednoho měsíce od okamžiku, kdy tato změna nastala. To platí i v případě, přenechal-li vlastník jednotky byt nebo část bytu k užívání jiné osobě; v tomto případě oznámí i jméno a adresu této osoby. V případě spoluvlastnictví jednotky oznamuje tyto údaje společný zástupce. V případě, že bude vlastník jednotky v prodlení, je povinen uhradit na účet společenství sankční poplatek ve výši 1.000,- Kč za každý další započatý měsíc, v němž tuto povinnost nesplní.
(7) Požádá-li o to vlastník jednotky, sdělí mu statutární orgán společenství jméno a adresu kteréhokoliv vlastníka jednotky nebo kteréhokoliv nájemce jednotky v domě. V rámci těchto informací nesmí být sděleny údaje o datu narození vlastníka jednotky nebo nájemce. Vlastník jednotky, který si informace vyžádal a kterému byly společenstvím poskytnuty, je oprávněn použít je pouze pro vlastní informovanost a nesmí s nimi jakkoli nakládat ve vztahu ke třetím osobám, jinak odpovídá za škodu, která by tím dotčeným vlastníkům jednotek, nájemcům nebo společenství vznikla a odpovídá za porušení práva vlastníka jednotky či nájemce na ochranu osobních údajů. Vlastník jednotky podává žádost o poskytnutí jména a adresy vlastníka jednotky nebo nájemce statutárnímu orgánu v písemné formě. Požadovanou informaci poskytne statutární orgán vlastníkovi jednotky rovněž písemně nejpozději do 7 dnů od obdržení žádosti vlastníka jednotky – člena o její poskytnutí.
(8) Nestanoví-li zákon nebo tyto stanovy výslovně jinak, zasílá společenství písemnosti určené členům společenství jako obyčejnou poštovní zásilku na adresu uvedenou v seznamu členů společenství, tyto písemnosti se v případě pochybností považují za doručené třetím dnem po odeslání. Pokud má společenství k dispozici e-mailovou adresu člena, zasílá mu písemnosti prostřednictvím této e-mailové adresy. Společenství rovněž sděluje členům informace vhozením písemností do schránky.
(9) Je-li evidovaná adresa člena společenství totožná s adresou domu, pro který společenství vzniklo, a má-li člen společenství v tomto domě označenou poštovní schránku, mohou být písemnosti namísto zasílání prostřednictvím provozovatele poštovních služeb vhazovány do této poštovní schránky. Tyto písemnosti se v případě pochybností považují za doručené třetím dnem po vhození do schránky.
(10) Případná žádost o zasílání písemností jiné kontaktní osobě nebo na jinou kontaktní adresu, než je adresa jednotky, musí být opatřena podpisem člena společenství. Případná žádost o zasílání písemností doporučeně nebo s dodejkou musí být opatřena podpisem člena společenství. Rozhodne-li tak společenství, je člen společenství povinen uhradit společenství náklady na poštovné.
(11) Ustanovení odst. 8. až 10. tohoto článku nevylučuje možnost společenství zasílat vybraný typ písemností členům společenství doporučeně nebo s dodejkou bez jejich žádosti.
Článek V.
Členská práva a povinnosti vlastníka jednotky a způsob jejich uplatňování
(1) Vlastník jednotky jako člen společenství má, kromě práv a povinností spojených s vlastnictvím jednotky, také práva a povinnosti vyplývající z členství ve společenství.
(2) Vlastník jednotky jako člen společenství má zejména tato práva:
a) účastnit se jednání a rozhodování shromáždění vlastníků jednotek,
b) účastnit se veškeré činnosti společenství za podmínek stanovených zákonem a těmito stanovami,
c) volit a být volen do orgánů společenství, splňuje-li zákonem stanovené a těmito stanovami určené podmínky a předpoklady pro způsobilost být členem voleného orgánu společenství,
d) předkládat orgánům společenství návrhy a podněty ke zlepšení činnosti společenství nebo k odstranění nedostatků,
e) svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníkovi jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části,
f) seznámit se s tím, jak společenství hospodaří a jak dům či pozemek spravuje; vlastník jednotky může nahlížet v prostorách určených společenstvím do smluv uzavřených ve věci správy domu, do účetních knih a účetních dokladů, činit si výpisy výlučně pro svoji potřebu a výlučně v prostorách určených společenstvím po dohodě s osobou, která je za společenství přítomna nahlížení do těchto písemností společenství, není však oprávněn odnášet si jakékoliv písemnosti mimo tyto prostory, při nahlížení jedenkrát ročně se nepožaduje žádný poplatek, avšak pokud vlastník jednotky nahlíží opakovaně, je povinnen uhradit poplatek za každou započatou hodinu a za každou vyžádanou kopii příslušné stránky, o výši tohoto poplatku rozhodne výbor.
g) navrhnout soudu, byl-li přehlasován při schvalování usnesení shromáždění a je-li pro to důležitý důvod, aby o záležitosti, o které bylo hlasováno na shromáždění, rozhodl soud spolu s případným návrhem, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného usnesení. Právo lze uplatnit do třech měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jinak právo zaniká,
h) navrhnout soudu, je-li pro to důležitý důvod, aby soud rozhodl o záležitosti, která sice byla předložena shromáždění k rozhodnutí, ale nebylo možné usnesení schválit z důvodu nezpůsobilosti shromáždění usnášet se,
i) být zastupován společenstvím v případě uplatňování práv vzniklých v důsledku vady jednotky,
j) obdržet vyúčtování záloh na úhradu jednotlivých služeb a na vrácení případných přeplatků vyplývajících z vyúčtování,
k) nahlížet do písemných podkladů pro jednání shromáždění na základě předchozí výzvy, a to v čase a na místě k tomu určeném v pozvánce na shromáždění,
l) na požádání obdržet zápis ze shromáždění,
m) další práva uvedená v zákoně a v těchto stanovách.
(3) Vlastník jednotky jako člen společenství má zejména tyto povinnosti:
a) dodržovat tyto stanovy a plnit usnesení orgánů společenství schválená v souladu se zákonem a s těmito stanovami, řídit se výzvami, pokyny a informacemi výboru vyvěšenými na nástěnkách umístěných v prostorách domu za vstupními dveřmi,
b) řídit se pravidly určenými těmito stanovami a především v případě pravidel pro užívání společných částí a při dodržování obvyklých pravidel soužití vlastníků jednotek či nájemců a osob s nimi spolubydlících v domě zajistit jejich dodržování také osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu; shodně to platí pro dodržování pravidel upravených v domovním řádu, pokud je usnesením shromáždění schválen,
c) udržovat na svůj náklad byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu,
d) udržovat na svůj náklad společné části domu přenechané vlastníkovi jednotky k výlučnému užívání spolu s jednotkou, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; to se netýká udržování hlavních svislých nebo vodorovných konstrukcí a obvodových stěn domu, ohraničujících výlučně užívanou společnou část domu, vyjma povrchových úprav jako jsou vnitřní omítky, malby a případné obložení stěn a vyjma podlahových krytin včetně dlažby,
e) hradit stanovené zálohy na úhradu cen jednotlivých služeb a hradit nedoplatky vyplývající z vyúčtování,
f) přispívat na správu domu a pozemku; v případě prodlení s těmito platbami je povinen zaplatit sankci podle těchto stanov,
g) umožnit po předchozím vyzvání statutárním orgánem společenství přístup do bytu nebo výlučně užívané společné části v případech výslovně uvedených v zákoně, k provedení opravy, údržby nebo revize společných částí domu (například rozvodů vody, plynu) procházejících bytem nebo se v něm nacházejících, nejde-li o havarijní stav, činí se vyzvání nejméně tři dny přede dnem, kdy má být umožněn vstup do bytu nebo výlučně užívané společné části domu,
h) umožnit na vyzvání, učiněné ve lhůtě podle předchozího písmene, přístup do bytu za účelem umístění, údržby a kontroly zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií a odečet naměřených hodnot na těchto zařízeních umístěných v bytě,
i) zdržet se všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně společných částí, o nichž bylo rozhodnuto k tomu příslušným orgánem společenství,
j) předložit včas statutárnímu orgánu společenství stavební dokumentaci, upravuje-li vlastník jednotky stavebně svůj byt, pokud je podle právních předpisů dokumentace vyžadována, a umožnit přístup do bytu pro účely ověření, zda stavební úpravy neohrožují výkon vlastnického práva ostatních vlastníků jednotek nebo nezasahují do společných částí či neporušují statiku domu, k tomu musí být předem vyzván společenstvím, kde to stanoví zákon, provádět úpravy jen se souhlasem všech vlastníků,
k) odstranit na svůj náklad závady a poškození, které na jiných jednotkách nebo společných částech domu způsobil sám nebo ti, kteří s ním jednotku užívají, případně nájemci či podnájemci a příslušníci jejich domácnosti,
l) neprodleně upozorňovat orgány společenství na závady vzniklé na společných částech domu, jakož i na jednání osob a další skutečnosti, které společné části poškozují, a dále dle svých schopností a možností působit proti takovému poškozování a předcházení škodám,
m) v případě dlouhodobější nepřítomnosti sdělit statutárnímu orgánu kontaktní osobu, která je oprávněna zajistit přístup do bytu.
(4) Na návrh společenství nebo dotčeného vlastníka jednotky může soud nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který porušuje povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práva ostatních vlastníků jednotek.
(5) Vlastník jednotky jako člen společenství má také další povinnosti uvedené v zákoně a v těchto stanovách.
(6) Statutární orgán společenství zajišťuje, aby každý vlastník jednotky jako člen společenství byl seznámen se stanovami společenství, přičemž zajistí prokazatelné seznámení každého vlastníka jednotky – člena společenství s pravidly pro správu domu a pozemku, pro užívání společných částí, pro příspěvky na správu domu a pozemku a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek a s pravidly pro úhradu cen služeb placené jednotlivými vlastníky jednotek a pro způsob určení jejich výše.
(7) Určí-li shromáždění, že se stanovy předávají každému vlastníkovi jednotky jako členovi společenství, považuje se předání stanov za seznámení vlastníka jednotky-člena společenství se stanovami a se všemi pravidly uvedenými ve stanovách.
Článek VI.
Orgány společenství – společná ustanovení
(1) Orgány společenství jsou:
a) shromáždění
b) výbor
c) kontrolní komise nebo revizor.
(2) Délka funkčního období členů volených orgánů společenství činí 5 let ode dne zvolení nebo ode dne, který byl při volbě určen jako počátek výkonu funkce. Po uplynutí funkčního období vykonávají dosavadní členové voleného orgánu své funkce do doby zvolení nového orgánu nebo do dne určeného při volbě jako počátek výkonu funkce, nejdéle však po dobu tří měsíců ode dne uplynutí funkčního období.
(3) Členství ve voleném orgánu končí v průběhu funkčního období také odstoupením z funkce nebo odvoláním z funkce podle těchto stanov. Členství ve voleném orgánu skončí také dnem, kdy došlo k zániku členství ve společenství.
(4) Člen voleného orgánu může ze své funkce odstoupit písemným prohlášením o svém odstoupení došlým společenství a adresovaným tomu orgánu, jehož je členem. Funkce odstoupivšího člena voleného orgánu zaniká uplynutím dvou měsíců po doručení prohlášení o odstoupení.
(5) Pokud počet členů voleného orgánu neklesl pod polovinu, může orgán povolat (kooptovat) náhradní členy do nejbližšího zasedání shromáždění vlastníků, kdy musí dojít k příslušné volbě.
(6) Shromáždění může volit náhradníky členů volených orgánů v počtu rovnajícím se nejvýše počtu zvolených členů voleného orgánu spolu s určením jejich pořadí. Náhradník nastupuje na místo člena voleného orgánu, jehož výkon funkce skončil před uplynutím funkčního období. Předpoklady způsobilosti pro zvolení náhradníkem se řídí ustanovením odstavce 7.
(7) Členem voleného orgánu společenství může být pouze vlastník jednotky – člen společenství, který je plně svéprávný a bezúhonný podle zákona upravujícího živnostenské podnikání; jde-li o osobu, jejíž úpadek byl osvědčen a od skončení insolvenčního řízení neuplynuly v době volby alespoň tři roky, může se stát členem voleného orgánu jedině v případě, že to předem oznámí shromáždění.
(8) Je-li členem voleného orgánu právnická osoba, zmocní fyzickou osobu, aby ji v orgánu zastupovala, jinak ji zastupuje určený člen statutárního orgánu. Tento zástupce právnické osoby musí splňovat podmínky uvedené v odstavci 7 tohoto článku a vykonává zastupování v orgánu osobně.
(9) Člen voleného orgánu – fyzická osoba vykonává funkci osobně, je však oprávněn zmocnit pro jednotlivý případ (pro jednotlivou schůzi) jiného člena téhož orgánu, aby za něho při jeho neúčasti hlasoval.
(10) Člen voleného orgánu, který přijal funkci, se tímto zavazuje, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou a potřebnými znalostmi a pečlivostí. Člen voleného orgánu se nemůže zbavit odpovědnosti za nedostatky ve výkonu své činnosti tím, že svými znalostmi na výkon funkce nestačí. Převezme-li na sebe funkci, ačkoliv ví, že ji nebude schopen řádně zastávat, vzniká mu povinnost rezignovat, jinak se jedná z jeho strany o nedbalost.
(11) Členové voleného orgánu mají nárok na odměnu za výkon funkce, jejíž výši schválí shromáždění.
(12) Z jednání voleného orgánu se pořizuje zápis, jehož vyhotovení zajišťuje předsedající. Zápis vyhotovuje buď předsedající, nebo zvolený zapisovatel a podepisuje jej vždy předsedající spolu se zvoleným zapisovatelem a ověřovatelem zápisu, pokud byl zvolen. Zápis musí obsahovat alespoň datum a místo jeho konání, kdo jednání svolal, kdo mu předsedal, přijatá usnesení, výsledky hlasování a nepřijaté námitky členů, kteří požádali o jejich zaprotokolování. Přílohu zápisu tvoří prezenční listina, pokud nejsou přítomní členové výboru, případně hosté uvedeni přímo v zápisu, pozvánka a podklady, které byly předloženy k projednávání jednotlivých bodů.
Článek VII.
Shromáždění
(1) Nejvyšším orgánem společenství je shromáždění, které tvoří všichni vlastníci jednotek jako členové společenství (dále jen „vlastník jednotky“ nebo „vlastníci jednotek“). Spoluvlastníci jednotky nebo manželé mající jednotku ve společném jmění se účastní jednání a rozhodování shromáždění svým zmocněným společným zástupcem.
(2) Každý vlastník jednotky má při hlasování na shromáždění počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech. Společný zástupce spoluvlastníků jednotky nebo manželů majících jednotku ve společném jmění má při hlasování počet hlasů připadající na jednotku ve spoluvlastnictví nebo ve společném jmění. Nezmocní-li spoluvlastníci nebo manželé společného zástupce k výkonu práv vůči společenství, platí, že je společný zástupce na shromáždění nepřítomen.
(3) Shromáždění je způsobilé se unášet za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, pokud zákon nebo tyto stanovy nevyžadují vyšší počet hlasů.
(4) Statutární orgán je povinen svolávat zasedání shromáždění tak, aby se konalo nejméně 1x do roka. Kromě toho je statutární orgán povinen svolat zasedání shromáždění z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než jednu čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou vlastníků jednotek, a to nejpozději do třiceti dnů ode dne, kdy mu byl doručen písemný podnět ke svolání zasedání shromáždění.
(5) Pokud není podnětu vlastníků jednotek, podanému podle odst. 4 tohoto článku ve lhůtě ze strany statutárního orgánu vyhověno, svolají tito vlastníci shromáždění na náklad společenství sami. Za tím účelem je statutární orgán povinen bez odkladu poskytnout svolavatelům údaje ze seznamu členů, které jsou potřebné ke svolání zasedání shromáždění.
(6) Shromáždění se svolává písemnou pozvánkou odeslanou všem vlastníkům jednotek, v případě spoluvlastnictví jednotky nebo jednotky ve společném jmění manželů společnému zástupci, 15 dnů přede dnem jeho konání a zároveň vyvěšenou na domovní vývěsce společenství, přístupné všem vlastníkům jednotek. Pozvánka musí obsahovat datum, hodinu, místo a pořad jednání. K pozvánce se pokud možno připojí podklady týkající se pořadu jednání; v případě, že nejsou připojeny k pozvánce podklady týkající se pořadu jednání, např. pro značný rozsah nebo z jiného důvodu, umožní svolavatel každému vlastníku jednotky včas se s nimi seznámit. V pozvánce se uvede, kde a kdy je možné se s těmito podklady seznámit. Písemná pozvánka se zasílá na adresu vlastníka jednotky uvedenou v seznamu členů; uvedl-li vlastník jednotky do seznamu členů doručovací adresu, zasílá se pozvánka na tuto doručovací adresu, případně na e-mailovou adresu, kterou vlastník sdělí společenství.
(7) Vlastník jednotky se může nechat na shromáždění zastoupit na základě písemné plné moci udělené zmocněnci. Je-li zmocněncem jiná osoba než vlastník jednotky zapsaný v seznamu členů, musí být podpis zmocnitele na plné moci úředně ověřen.
(8) Do výlučné působnosti shromáždění náleží rozhodování o:
a) schválení nebo změně stanov,
b) změně prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám,
c) volbě a odvolání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn,
d) schválení účetní závěrky,
e) vypořádání výsledků hospodaření a zprávě o hospodaření společenství a správě domu; pokud jsou některé činnosti správy domu a pozemku vykonávány na základě smlouvy sjednané společenstvím s jinou osobou podle odst. 9 písm. e), předkládá zprávu rovněž tato osoba, a to v rozsahu a způsobem uvedeným ve smlouvě sjednané mezi společenstvím a touto osobou,
f) schvalování rozpočtu společenství,
g) celkové výši příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku na základě rozpočtu pro příští období,
h) vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků na správu domu a pozemku,
i) druhu služeb a výši záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky na základě pravidel určených těmito stanovami,
j) změně účelu užívání domu nebo bytu,
k) změně podlahové plochy bytu,
l) úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek,
m) změně podílu na společných částech,
n) změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky,
o) opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku 200.000,- Kč v každém jednotlivém případě,
p) schválení domovního řádu v návaznosti na pravidla pro užívání společných částí domu.
(9) Do působnosti shromáždění náleží udělování předchozího souhlasu
a) k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi,
b) k nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí a k jinému nakládání s nimi, jestliže jejich hodnota převyšuje částku stanovenou usnesením shromáždění,
c) k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím včetně schválení výše a podmínek úvěru,
d) k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil,
e) určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu i rozhodnutí o její změně, jakož i o schválení smlouvy s touto osobou a schválení změn této smlouvy v ujednání o ceně nebo rozsahu činnosti; usnesením shromáždění mohou být stanoveny požadavky na povinné náležitosti této smlouvy, jejichž zahrnutí do smlouvy je podmínkou pro schválení smlouvy nebo její změny shromážděním,
f) uzavírání, prodlužování či změny smluv o nájmu společných částí domu.
(10) Shromáždění rozhoduje také v dalších záležitostech stanovených zákonem nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí.
Článek VIII.
Požadavky vyššího počtu hlasů pro některá rozhodnutí shromáždění
(1) Tříčtvrtinové většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek – členů společenství je zapotřebí k přijetí usnesení shromáždění o:
a) schválení nebo změně stanov,
b) změně prohlášení podle § 1169 z. č. 89/2012 Sb. občanský zákoník
c) uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám podle článku VII. odst. 9 písm. d),
d) uzavření smlouvy o úvěru společenstvím včetně schválení výše a podmínek úvěru,
e) způsobu rozúčtování služeb dle článku XIV., část C, odst.10
f) modernizaci, rekonstrukci společných částí domu, jimiž se nemění velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, kdy náklady činí více než 1.000.000,- Kč.
(2) K přijetí usnesení o změně účelu užívání domu nebo bytu je zapotřebí souhlasu všech členů společenství.
(3) Má-li se rozhodnutí shromáždění dotknout práv a povinností všech vlastníků jednotek určených v prohlášení o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám nebo v pravidlech pro příspěvky na správu domu a pozemku, (např. velikosti podílu všech vlastníků jednotek na společných částech nebo poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku všech vlastníků jednotek z jiných důvodů než v důsledku změny podílů na společných částech), vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek učiněný v písemné formě.
(4) Má-li se rozhodnutí o záležitostech podle odstavce 3 tohoto článku dotknout práv a povinností jen některých vlastníků jednotek, vyžaduje se písemná dohoda těchto dotčených vlastníků a k nabytí účinnosti dohody se vyžaduje písemný souhlas vlastníků jednotek s většinou hlasů.
Článek IX.
Rozhodování mimo zasedání shromáždění – per rollam
(1) Není-li svolané shromáždění způsobilé se usnášet, může statutární orgán navrhnout v písemné formě do jednoho měsíce ode dne, kdy bylo zasedání shromáždění svoláno, aby vlastníci jednotek rozhodli o záležitostech, které byly uvedeny na pozvánce na zasedání shromáždění, které se nesešlo, mimo zasedání shromáždění, a to písemnou formou (rozhodování per rollam).
(2) Návrh na rozhodnutí vlastníků jednotek mimo zasedání shromáždění musí obsahovat
a) návrh usnesení, který musí obsahovat celé znění usnesení, o němž má být rozhodováno,
b) písemné podklady potřebné pro posouzení navrhovaného usnesení nebo alespoň údaj o tom, kde jsou tyto podklady zveřejněny a kde jsou k dispozici k nahlédnutí každému vlastníkovi jednotky,
c) stanovení lhůty, ve které má vlastník jednotky doručit své písemné vyjádření k navrhovanému usnesení (souhlas, nesouhlas, zdržel se hlasování). Tato lhůta činí dvacet dní ode dne, kdy byl návrh na rozhodnutí mimo zasedání shromáždění vlastníkům jednotek odeslán. V případě rozhodování o záležitosti, pro kterou se vyžaduje rozhodnutí formou notářského zápisu, musí být v návrhu na usnesení na tuto skutečnost upozorněno a lhůta pro vyjádření v tomto případě činí třicet dnů.
(3) Pro rozhodnutí per rollam se vyžaduje souhlas nadpoloviční většiny všech vlastníků jednotek, pokud by se však měnila velikost podílů na společných částech domu nebo poměr výše příspěvku na správu domu a pozemku jinak, než v důsledku změny podílu na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek v domě.
(4) K platnosti hlasování se vyžaduje písemné vyjádření vlastníka jednotky adresované statutárnímu orgánu společenství s uvedením dne, měsíce a roku, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí; v případě, že se pro rozhodnutí vyžaduje forma notářského zápisu, musí být vyjádření vlastníka jednotky k návrhu usnesení učiněno touto formou, jinak se k němu nepřihlíží. V případě spoluvlastníků jednotky nebo manželů majících jednotku ve společném jmění podepisuje písemné vyjádření (a tedy hlasuje) zmocněný společný zástupce. K písemnému vyjádření došlému po stanovené lhůtě se nepřihlíží.
(5) Statutární orgán oznámí vlastníkům jednotek v písemné formě výsledek hlasování a obsah přijatého usnesení (přijatých usnesení) nejpozději do patnácti dnů ode dne uplynutí lhůty pro doručení vyjádření k návrhu (návrhům) usnesení.
(6) Rozhodování per rollam je možno uplatnit i místo řádného jednání shromáždění či v případech, které nesnesou odkladu.
Článek X.
Výbor
(1) Výbor společenství (dále jen „výbor“) je kolektivním statutárním a výkonným orgánem společenství, za svoji činnost odpovídá shromáždění.
(2) Výbor má tři členy. Každý člen výboru má jeden hlas. Členové výboru jsou voleni a odvoláváni shromážděním. Výbor volí ze svého středu předsedu, který svolává a řídí jeho jednání; dále volí ze svého středu místopředsedu výboru, který zastupuje předsedu v době jeho nepřítomnosti.
(4) Výbor zastupuje společenství a navenek za společenství jedná svým předsedou. V době nepřítomnosti předsedy jej zastupuje místopředseda výboru a v době nepřítomnosti předsedy i místopředsedy zastupuje předsedu člen výboru (v pořadí, které určí svým usnesením výbor při volbě předsedy a místopředsedy, pokud je zvoleno více členů výboru). Písemné právní jednání, které činí výbor za společenství, podepisuje předseda nebo v jeho zastoupení místopředseda, spolu s dalším členem výboru. Podepisuje-li předseda spolu s místopředsedou, považuje se podpis místopředsedy za podpis dalšího člena výboru.
(5) Výbor organizuje a řídí běžnou činnost společenství a náleží mu veškerá působnost v rámci činnosti společenství vyjma záležitostí, které zákon nebo stanovy svěřují do působnosti shromáždění nebo záležitostí, které si shromáždění svým usnesením vyhradilo k rozhodování.
6) Výbor je způsobilý usnášet se, je-li přítomna nadpoloviční většina jeho členů. K přijetí usnesení je třeba souhlasu nadpoloviční většiny přítomných členů výboru. Požádá-li o to člen výboru, musí být do zápisu výslovně uveden jeho nesouhlas s přijatým usnesením, důvody tohoto nesouhlasu nebo jeho odchylný názor s odůvodněním.
(7) V případě dosažení rovnosti hlasů při rozhodování výboru rozhoduje hlas předsedajícího.
(8) Výbor koná své schůze podle potřeby, nejméně však jedenkrát za čtvrtletí. Schůzi výboru organizuje, svolává a řídí předseda, v jeho nepřítomnosti místopředseda.
(9) Rozhodování výboru i mimo zasedání v písemné formě nebo s využitím technických prostředků (per rollam) je možné pouze v případě, že s tím souhlasí všichni členové výboru. V tomto souhlasu lze také určit, ve kterých záležitostech nelze rozhodovat mimo zasedání výboru.
(10)Výbor společenství zejména:
a) svolává shromáždění, připravuje podklady pro jeho jednání a řídí a organizuje jednání shromáždění,
b) předkládá shromáždění k projednání a schválení účetní závěrku,
c) předkládá shromáždění zprávu o své činnosti, o hospodaření společenství, návrh rozpočtu pro příští období a další údaje nebo návrhy týkající se hospodaření společenství,
d) zajišťuje vyhotovení zápisu ze shromáždění vlastníků do 30 dnů po jeho konání a seznamuje vlastníky jednotek se zápisem vyvěšením na k tomu určených vývěskách umístěných v domě, na webových stránkách společenství či zasláním na sdělenou e-mailovou adresu vlastníka jednotky,
e) oznamuje vlastníkům jednotek na základě usnesení shromáždění výši, datum splatnosti a způsob úhrady příspěvků určených na správu domu a pozemku a výši záloh na služby,
f) na základě usnesení shromáždění uzavírá smlouvy s jinými osobami v rámci činnosti společenství,
g) odpovídá za vedení účetnictví, předkládá shromáždění k projednání a schválení účetní závěrku a odpovídá za podání daňového přiznání, pokud má společenství povinnost je podávat,
h) vede seznam členů a zajišťuje postup podle článku IV. těchto stanov,
i) zajišťuje vyúčtování záloh na služby a vypořádání nedoplatků nebo přeplatků,
j) zajišťuje včasné plnění závazků společenství vzniklých ze smluv a včasné uplatňování pohledávek a vymáhání dluhů a nároků ze smluv s třetími osobami,
k) plní povinnosti právnické osoby ve vztahu k rejstříku společenství a jiné povinnosti vyplývající z právních předpisů,
l) na základě rozhodnutí shromáždění vlastníků uzavírá nebo mění smlouvu s osobou, která má zajišťovat pro společenství některé činnosti správy domu a pozemku,
m) zajišťuje provoz technických zařízení spojených s užíváním společných částí a s užíváním jednotek,
n) rozhoduje o nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota nepřesáhne 50.000,- Kč za kalendářní rok, vyjma případů, kdy se jedná o výlučnou působnost shromáždění,
o) rozhoduje o opravě nebo stavební úpravě společných částí domu v případě, že náklady nepřesáhnou 200.000,- Kč v každém jednotlivém případě vyjma případů, kdy se jedná o výlučnou působnost shromáždění; v případě náhlé havarijní situace rozhoduje vždy o provedení nezbytné opravy a jde-li o rozsah oprav spadající do výlučné působnosti shromáždění, svolá následně shromáždění, jemuž předloží zprávu o nezbytně provedených opravách a úkonech nezbytných k odstranění následků havárie,
p) jménem společenství vymáhá plnění povinností uložených vlastníkům jednotek.
(11) Odpovědnost člena výboru za škodu, kterou způsobil porušením povinnosti při výkonu své funkce, se řídí příslušnými ustanoveními občanského zákoníku.
Článek XI.
Kontrolní komise, Revizor
(1) Kontrolní komise je kontrolním orgánem společenství, který je oprávněn kontrolovat činnost společenství a projednávat stížnosti jeho členů na činnost společenství nebo jeho orgánů. Členové kontrolní komise jsou oprávněni nahlížet do účetních a jiných dokladů společenství a vyžadovat od výboru potřebné informace pro výkon kontrolní činnosti. Kontrolní komise odpovídá pouze shromáždění a je nezávislá na ostatních orgánech společenství.
(2) Kontrolní komise je nejméně dvoučlenná a shromáždění ji volí stejným způsobem, jakým se volí výbor. Ze svých členů volí kontrolní komise předsedu, který svolává a řídí jednání této komise.
(3) Kontrolní komise v rámci své působnosti zejména:
a) kontroluje, zda společenství a jeho orgány vyvíjejí činnost v souladu se zákonem a s těmito stanovami,
b) kontroluje uzavřené smlouvy, vynaložené náklady, výběrová řízení, technické revizní zprávy, způsob a provedení vyúčtování záloh na služby, vedení účetnictví, daňová přiznání atd.
c) vyjadřuje se k řádné účetní závěrce společenství a ke zprávě výboru určené k projednání na schůzi shromáždění,
d) po ukončení kontroly podá shromáždění na nejbližší schůzi písemnou zprávu o výsledcích své kontrolní činnosti,
f) může podat výboru zprávu o nedostatcích zjištěných při své kontrolní činnosti s návrhy na opatření včetně termínů k jejich odstranění.
(4) Shromáždění může rozhodnout, že se namísto kontrolní komise zvolí revizor, pokud zákon nestanoví jinak. Ustanovení odstavce 1 až 3 se použijí, rozhodne-li shromáždění o zřízení funkce revizora. Revizor má působnost kontrolní komise.
Článek XII.
Pravidla pro správu domu a pozemku a pro užívání společných částí
A – Pravidla pro správu domu a pozemku
(1) Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníkům jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek, pro zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou změn společných částí domu, nástavbou, přístavbou, stavební úpravou, nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení sloužící všem vlastníkům domu. Správa se vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému ze spoluvlastníků.
(2) Správou domu podle odstavce 1 se rozumí zejména:
a) zajišťování provozu domu a pozemku,
b) řádná a včasná údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu, jako např. rekonstrukce a modernizace a technické zhodnocení společných částí domu a pozemku včetně odstraňování havarijních stavů,
c) zajištění revizí a oprav společných částí technických sítí, rozvodů elektrické energie, vody a odvodu odpadních vod, tepla a teplé užitkové vody včetně radiátorů, vzduchotechniky, plynu, výtahů, společného telekomunikačního zařízení, hromosvodů a dalších technických zařízení podle vybavení domu, zajištění prohlídky a čištění komínů,
d) zajištění revizí a oprav domovní kotelny či výměníkové (předávací) stanice v rozsahu a způsobem odpovídajícím skutečnému vybavení domu,
e) pojištění domu,
f) vybírání předem určených příspěvků od vlastníků jednotek na správu domu a pozemku a zajišťování evidence plateb vlastníků jednotek na tyto náklady,
g) zajišťování veškeré správní, administrativní a operativně technické činnosti spojené se správou domu a pozemku, vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu a zajišťování dalších činností, které vyplývají pro společenství při správě domu a pozemku z jiných právních předpisů,
h) vedení účetnictví v souladu s právními předpisy,
i) zřízení účtu u banky a hospodaření s finančními prostředky,
j) vedení seznamu členů společenství,
k) další činnosti uvedené v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, které přicházejí v činnosti společenství v úvahu.
(3) Vzájemný vztah mezi vlastníky jednotek a společenstvím při správě domu a pozemku a při činnosti společenství a rozhodování jeho orgánů se řídí zejména ustanoveními občanského zákoníku o bytovém spoluvlastnictví a těmito stanovami.
(4) Při uplatňování oprávnění společenství a povinnosti vlastníků jednotek umožnit vstup do bytu z některého z důvodů stanovených zákonem a těmito stanovami postupuje společenství tak, aby co nejméně omezilo vlastníka jednotky při užívání bytu, a vlastník jednotky postupuje tak, aby mohl být splněn účel, pro který je vyzván k tomu, aby umožnil přístup do bytu.
(5) Společenství může na základě rozhodnutí shromáždění uzavřít s jinou osobou smlouvu o zajišťování některých činností správy domu a pozemku. Tím není dotčena působnost a odpovědnost společenství za zajišťování činností podle z. č. 89/2012 Sb. občanský zákoník a těchto stanov, ani výlučná působnost orgánu společenství podle z. č. 89/2012 Sb. občanský zákoník a těchto stanov.
B – Pravidla pro užívání společných částí
(1) Vlastník jednotky je oprávněn
a) užívat společné části domu a pozemku spolu s ostatními vlastníky jednotek tak, aby nebyla dotčena práva ostatních vlastníků jednotek v domě a jednat tak, aby dodržoval svoje povinnosti vlastníka jednotky podle zákona a těchto stanov,
b) užívat společné části pouze způsobem odpovídajícím povaze společných částí a jejich obvyklému užívání, dodržovat přitom bezpečnost a ochranu zdraví osob a pravidla protipožární bezpečnosti,
c) dodržovat obecné principy soužití v domě, usnesení shromáždění týkající se pravidel pro užívání společných částí včetně domovního řádu.
(2) Vlastník jednotky není oprávněn umisťovat ve společných částech jakékoliv předměty. Pokud by tak učinil, je společenství oprávněno po předchozí výzvě takové předměty ze společných částí odstranit a vlastníkovi jednotky vyúčtovat náklady s tím spojené.
(3) Vlastník jednotky je povinen zajistit, aby po společných částech volně nepobíhala žádná jím chovaná domácí zvířata nebo domácí zvířata osob, které bydlí nebo jsou na návštěvě v bytě vlastníka jednotky. Pokud tato zvířata znečistí společné části domu, je vlastník povinen na svůj náklad zajistit úklid tohoto znečištění.
(4) Vlastník jednotky a osoby s ním v bytě bydlící nebo pobývající se dále řídí ustanoveními domovního řádu, pokud je společenstvím vydán, který určuje další podrobnosti o pravidlech pro užívání společných částí, zamykání domu, užívání společné prádelny, apod.
(5) Závady a poškození na společných částech a prostorách domu nebo závady a poškození na jednotkách jiných vlastníků, které způsobí vlastník jednotky sám nebo ti, kteří s ním jednotku užívají, je vlastník jednotky povinen odstranit na své náklady.
(6) V případě, že vlastník jednotky při užívání společných částí porušuje obvyklý způsob jejich užívání, nebo např. umístí ve společných částech některé předměty anebo jinak užívá společné části v rozporu s obvyklým užíváním, k němuž je oprávněn každý vlastník jednotky, společenství jej vyzve k odstranění závadného jednání a určí lhůtu k odstranění závadného stavu. Po bezvýsledném uplynutí této lhůty bude společenství postupovat způsobem směřujícím k odstranění závadného stavu, přičemž všechny účelně vynaložené náklady s tím spojené budou uplatněny vůči tomuto vlastníkovi jednotky.
Článek XIII.
Zajišťování správy domu a dalších činností na základě smlouvy se správcem
(1) Společenství může v souladu s prohlášením vlastníka budovy o osobě pověřené správou domu nebo v souladu s usnesením shromáždění vlastníků jednotek o ustanovení správce, zajišťovat provozní, technické, správní a obdobné činnosti spojené se správou domu a pozemku a s dalšími činnostmi, popřípadě některé z těchto činností, na základě smlouvy se správcem, kterým může být fyzická nebo právnická osoba. Tím není dotčena působnost a odpovědnost společenství za zajišťování činností podle z. č. 89/2012 Sb. občanský zákoník a těchto stanov, ani výlučná působnost orgánu společenství podle z. č. 89/2012 Sb. občanský zákoník a těchto stanov.
(2) Smlouva se správcem obsahuje
a) vymezení činností, které bude správce vykonávat,
b) určení způsobu hospodaření s příspěvky na správu domu a pozemku a s finančními prostředky poskytovanými na úhradu služeb včetně jejich evidence,
c) povinnost správce předkládat jím uzavírané smlouvy nebo jejich změny předem ke schválení orgánu společenství příslušnému podle těchto stanov, pokud byl správce společenstvím zmocněn k jejich uzavírání,
d) povinnost správce předložit jednou ročně shromáždění zprávu o činnosti správce, případně výboru, zejména o finančním hospodaření, o stavu finančních prostředků každého vlastníka jednotky a o stavu společných částí domu, jakož i o jiných významných skutečnostech,
e) povinnost správce před ukončením jeho činnosti podat shromáždění zprávu o své činnosti a předat statutárnímu orgánu všechny písemné materiály o správě domu a své činnosti,
f) další náležitosti stanovené shromážděním.
(3) Změny osoby správce nebo změny obsahu smlouvy se správcem schvaluje shromáždění.
(4) Uzavřením smlouvy se správcem podle odstavců 1 až 3 nemůže být dotčena výlučná rozhodovací působnost orgánů společenství vyplývající z občanského zákoníku a z těchto stanov.
Článek XIV.
Pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení její výše placené jednotlivými vlastníky
A. Pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství
(1) Společenství sestavuje na každé účetní období, jímž se rozumí kalendářní rok, rozpočet.
(2) Základními zásadami pro tvorbu rozpočtu je vyrovnanost rozpočtu a použití prostředků pouze pro účel, na který byly určeny, tak, aby jejich čerpání bylo co nejhospodárnější.
(3) V rozpočtu se stanoví výše předpokládaných nákladů (kalkulace) souvisejících s vlastní činností týkající se správy domu a pozemku kromě nákladů na opravy, údržbu, rekonstrukci a modernizaci. Při stanovení výše těchto nákladů se vychází zejména z jednotlivých druhů nákladů v předchozích obdobích s přihlédnutím k předpokládanému vývoji cen, ke smluvním ujednáním s dodavateli a případně i ke změně v druzích nákladů pro budoucí období.
(4) Stanoví se předpokládaná potřeba běžných oprav a údržby na základě zkušeností s pravidelně se vyskytujícími potřebami v minulých obdobích s přihlédnutím k dalším potřebám společenství v běžném období.
(5) Rozpočet nákladů pod bodem 3 a 4 se stanoví na roční období.
(6) Společenství může na krytí potřebných oprav a technického zhodnocení společných částí domu uzavřít smlouvu o úvěru. Výši a podmínky úvěru schvaluje shromáždění.
B. Pravidla pro příspěvky na správu domu a pozemku
(1) Vlastníci jednotky – členové společenství jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku podle velikosti svých spoluvlastnických podílů, pokud nedojde k jiné dohodě vlastníků jednotek.
(2) Příspěvek na správu domu a pozemku platí vlastníci jednotek – členové společenství formou záloh na účet společenství do 15. dne v kalendářním měsíci. Spolu s tím platí také zálohy na služby spojené s užíváním bytu.
(3) Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.
(4) Slouží-li některá ze společných částí k výlučnému užívání jen některému vlastníku, stanoví se výše příspěvku se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na svůj náklad.
(5) Nevyčerpaný zůstatek zálohově poskytnutých příspěvků na správu domu a pozemku se s jednotlivými vlastníky nevypořádává a převádí se do následujícího kalendářního roku.
(6) Podle zásad uvedených pod body 1 až 3 tohoto článku, písm. B se z předpokládaných nákladů stanovených postupem podle jednotlivých bodů písm. A stanoví podíl na předpokládaných ročních nákladech a měsíční podíl na každého vlastníka jednotky-člena společenství.
(7) Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká společenství povinnost příspěvky na správu domu a pozemku ke dni účinnosti převodu vypořádat.
(8) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzení společenství, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele, případně, že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele přešly, ručí převodce přímo společenství.
C. Rozúčtování nákladů na služby
(1) Službami jsou zejména:
a) dodávka vody a odvádění odpadních vod,
b) dodávka tepla a teplé vody,
c) odvoz komunálního odpadu,
d) umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu,
e) osvětlení společných prostor v domě,
f) úklid společných prostor v domě,
g) provoz výtahu,
h) odvoz odpadních vod,
i) další služby sjednané mezi společenstvím a vlastníky jednotek.
(2) O rozsahu poskytovaných služeb rozhoduje shromáždění.
(3) Vlastníci jednotek platí měsíční zálohy na jednotlivé služby přímo na účet společenství domu do 15. dne v měsíci spolu s příspěvky (zálohami) na správu domu a pozemku. Výši měsíčních záloh na jednotlivé služby určí statutární orgán jako měsíční podíl dle skutečných nákladů na jednotlivé služby za uplynulé zúčtovací období s přihlédnutím k předpokládaným cenám běžného roku, na který se zálohy platí. Statutární orgán má právo změnit v průběhu zúčtovacího období výši záloh na jednotlivé služby, a to zejména v míře odpovídající změně ceny služby či změně počtu osob rozhodných pro rozúčtování. Vlastník má právo požadovat úpravu výše záloh ze stejného důvodu jako v předchozí větě.
(4) Náklady na služby se rozúčtují následovně:
a) náklady uvedené v odst. 1 písm. a) se rozúčtují podle poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech,
b) náklady uvedené v odst. 1 písm. b) se rozúčtují podle právního předpisu, kterým se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii pro vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele – vyhl. č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele,
c) náklady uvedené v odst. 1 písm. c) se rozúčtují na základě rozhodnutí shromáždění,
d) náklady uvedené v odst. 1 písm. d) jsou hrazeny z dlouhodobé zálohy, případně se rozúčtují na základě rozhodnutí shromáždění,
e) náklady uvedené v odst. 1 písm. e) – i) se rozúčtují na základě rozhodnutí shromáždění.
(5) Osobou rozhodnou pro rozúčtování se rozumí:
a) vlastník jednotky, nepřenechal-li jednotku do užívání jiné osobě, a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v jednotce v souhrnu po dobu delší než dva měsíce v průběhu zúčtovacího období,
b) nájemce bytu a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v jednotce v souhrnu po dobu delší než dva měsíce v průběhu zúčtovacího období.
(6) Vlastník jednotky (společný zástupce v případě jednotky ve spoluvlastnictví nebo ve společném jmění manželů) je povinen bez zbytečného odkladu písemně oznámit změny v počtu osob rozhodných pro rozúčtování, viz. článek IV. odst. 6.
(7) Vyúčtování záloh na úhradu za služby se provádí jedenkrát za zúčtovací období, a to nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období. Vzájemné finanční vypořádání přeplatků a nedoplatků se provede nejpozději do čtyř měsíců ode dne doručení vyúčtování vlastníku jednotky. Kterýkoliv přeplatek člena společenství vyplývající z ročního vyúčtování bude použit na úhradu kteréhokoliv evidovaného nedoplatku tohoto člena.
(8) Vlastník jednotky může případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování služeb předložit neprodleně po doručení vyúčtování, nejpozději však do třiceti dnů ode dne doručení.
(9) Společenství je povinno na základě písemné žádosti vlastníka jednotky nejpozději do pěti měsíců po skončení zúčtovacího období doložit vlastníku jednotky ceny jednotlivých služeb, způsob stanovení výše záloh na tyto služby, způsob rozúčtování uvedených cen služeb, provedení vyúčtování služeb a umožnit vlastníku jednotky pořízení kopií podkladů podle těchto stanov.
(10) O způsobu rozúčtování služeb rozhodne shromáždění tříčtvrtinovou většinou hlasů vlastníků jednotek; nedojde-li k rozhodnutí společenství, rozúčtují se náklady na služby podle zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění
spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.
(11) Zprávu o použití a stavu příspěvků na správu domu a pozemku předkládá statutární orgán ke schválení shromáždění spolu se zprávou o hospodaření společenství a s návrhem na schválení účetní závěrky.
D. Majetek a hospodaření společenství
(1) Společenství hospodaří s finančními prostředky poskytovanými vlastníky jednotek na úhradu příspěvků na správu domu a pozemku, dále s finančními prostředky poskytovanými vlastníky na úhradu služeb spojených s užíváním jednotek a s dalšími finančními prostředky získanými v rámci činnosti společenství.
(2) Věci, práva a jiné majetkové hodnoty, které společenství nabude, může užívat jen k účelům uvedeným v ustanovení o bytovém spoluvlastnictví dle z. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a v těchto stanovách.
(3) Vlastníci jednotek ručí za dluhy společenství v poměru odpovídajícím jejich podílům na společných částech.
(4) V případě prodlení s úhradou zálohových plateb na služby spojené s bydlením, které přesahuje 5 dnů ode dne jeho splatnosti, je vlastník jednotky povinen zaplatit poplatek z prodlení, který činí 1‰ z dlužné částky za každý den prodlení, nejméně však 10 Kč za každý i započatý měsíc.
(5) V případě prodlení s úhradou příspěvku na správu domu a pozemku, které přesahuje 5 dnů ode dne jeho splatnosti, je vlastník povinen zaplatit úrok z prodlení ve výši stanovené ust. § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky, určuje odměna likvidátora, likvidačního správce a člena orgánu právnické osoby jmenovaného soudem a upravují některé otázky Obchodního věstníku a veřejných rejstříků právnických a fyzických osob.
Článek XV.
Zrušení společenství nebo bytového spoluvlastnictví
(1) Společenství se zrušuje dnem zániku vlastnického práva ke všem jednotkám v domě.
(2) Rozhodnutím vlastníků jednotek lze společenství zrušit, pokud počet jednotek klesl na méně než pět. V takovém případě vlastníci jednotek přijmou pravidla pro správu domu a pozemku a pro hrazení příspěvků na ni a jejich výši.
(3) Při zrušení společenství se neprovádí likvidace. Práva a povinnosti společenství, a to včetně nevypořádaných závazků společenství, přecházejí dnem jeho zániku na vlastníky jednotek v poměru velikosti spoluvlastnických podílů každého vlastníka jednotky na společných částech.
(4) Vlastníci jednotek se mohou dohodnout o přeměně bytového vlastnictví v podílové spoluvlastnictví nemovité věci. Bytové vlastnictví se změní v podílové spoluvlastnictví nemovité věci zápisem do veřejného seznamu (katastru nemovitostí). V tom případě je velikost spoluvlastnických podílů každého spoluvlastníka rovna velikosti podílu, jakou měl vlastník jednotky na společných částech.
(5) Má-li ke všem jednotkám v domě vlastnické právo jediný vlastník a prohlásí-li v písemné formě, že mění vlastnické právo k jednotkám na vlastnické právo k nemovité věci, bytové vlastnictví zanikne zápisem do veřejného seznamu (katastru nemovitostí).
(6) Je-li jednotka zatížena věcným břemenem či zástavním právem, vyžaduje se k platnosti dohody nebo prohlášení o zrušení bytového spoluvlastnictví souhlas osoby oprávněné z věcného břemene či zástavního práva v písemné formě.
Článek XVI.
Zánik společenství
Společenství zaniká výmazem z rejstříku společenství vlastníků u Městského soudu v Praze.
Článek XVII.
Závěrečná ustanovení
(1) Změní-li se prohlášení vlastníka o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám, vyhotoví statutární orgán společenství bez zbytečného odkladu jeho úplné znění a založí jej do sbírky listin ve veřejném rejstříku a do příslušného katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha.
(2) Nevyplývá-li ze zákona nebo z těchto stanov něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku podle § 1221 z. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, kromě ustanovení o shromáždění delegátů, dílčích členských schůzí a náhradní členské schůzi.
(3) Tyto stanovy vycházejí z příslušných ustanovení z. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a souvisejících předpisů, zejména nařízení vlády č. 351/2013 Sb. kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky, určuje odměna likvidátora, likvidačního správce a člena orgánu právnické osoby jmenovaného soudem a upravují některé otázky Obchodního věstníku a veřejných rejstříků právnických a fyzických osob a prováděcího nařízení vlády č. 366/2013 Sb. o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.
(4) Tyto stanovy jsou uloženy ve sbírce listin rejstříku společenství vlastníků jednotek u příslušného rejstříkového soudu a jsou k dispozici u statutárního orgánu společenství.
(5) Tyto stanovy byly odsouhlaseny na schůzi shromáždění společenství vlastníků jednotek konané dne 13.10.2016 a téhož dne nabyly platnosti.